退去費用はどこまで払う？原状回復のガイドラインと敷金が返る仕組み

退去の立ち会いのあとに届いた見積もりを見て、「これ、全部払うものなんですか」と相談されることがあります。退去費用は、ルールを知っているかどうかで受け止め方が大きく変わる費用です。

ここでは、国のガイドラインと法律が何を言っているのかを、なるべく元の資料に沿ってお伝えします。

退去費用（原状回復費用）とは？借主が払うのはどこまでか

借主が負担するのは、故意・過失や、注意して使う義務（善管注意義務）を怠ったことでできた傷や汚れの修繕費です。年月がたてば自然に起きる劣化（経年変化）と、普通に暮らしていて生じる損耗（通常損耗）の修繕費は、原則として貸主の負担です。

「原状回復」という言葉から、入居したときの状態に戻すことだと思われがちですが、そうではありません。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」は、原状回復を、借主の居住・使用で生じた建物価値の減少のうち、故意・過失や善管注意義務違反、通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を元に戻すこと、と定義しています。

経年変化や通常損耗の分は、毎月の家賃の中で回収されているはず、というのがガイドラインの考え方です。

法律にも書かれています（民法621条）

2020年4月1日に施行された改正民法で、この考え方が条文になりました。民法621条は、借主は賃貸借が終わったときに損傷を元に戻す義務を負うとしたうえで、その「損傷」から、通常の使用で生じた損耗と経年変化を除いています。借主の責任ではない理由による損傷も対象外です。

東京都の案内では、この内容は改正前から判例で確立していた考え方と変わらない、と説明されています。

具体的にはどう分かれる？

ガイドラインの別表に挙がっている例から、代表的なものを抜き出しました。あくまで一般的な例示で、実際の判断は傷の程度や契約の内容によります。

主に貸主の負担（経年変化・通常損耗）	主に借主の負担（故意・過失・手入れ不足など）
家具を置いたことによる床のへこみ・設置跡	引っ越し作業でついたひっかき傷
テレビ・冷蔵庫の裏の壁の黒ずみ（電気ヤケ）	タバコのヤニによる変色・臭い
日照によるクロスの変色、畳の変色	重いものを掛けるためにあけた、下地ボードの張り替えが必要なくぎ穴・ネジ穴
画鋲・ピンの穴（下地ボードの張り替えが不要な程度）	結露を放置して広がったカビ・シミ
借主が付けたエアコンの設置によるビス穴	手入れを怠ったことによる台所の油汚れ、水回りの水垢・カビ
破損や紛失のない鍵の交換	鍵の紛失による交換
次の入居者のための全体のハウスクリーニング（借主が通常の清掃をしている場合）	ペットによる柱やクロスの傷・臭い

表の「通常の清掃」は、ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回りや換気扇・レンジ回りの油汚れの除去などを指します。

退去費用はいくら？経過年数で借主の負担は下がる

借主に責任がある傷でも、修繕費の全額を借主が払うとは限りません。ガイドラインは、建物や設備の経過年数が多いほど、借主の負担割合を小さくする考え方をとっています。

その傷の部分にも経年変化・通常損耗の分が含まれていて、それは家賃として払ってきたものだからです。

壁紙（クロス）は6年で残存価値1円

たとえば壁紙（クロス）は、6年で残存価値が1円になるような直線（または曲線）を想定して、借主の負担割合を計算するとされています。新品の壁紙を入居してすぐ汚した場合と、6年以上住んだあとで汚した場合では、借主の負担は大きく違うということです。入居した時点で壁紙が新品でなければ、その状態に合わせて計算の出発点を下げる考え方も示されています。

ただし、ガイドラインは、年数がたった設備でも借主には注意して使う義務があり、たとえばクロスにわざと書いた落書きを消すための工事費などは借主の負担になることがある、とも書いています。「6年住んだから何をしても負担なし」ではありません。

ガイドラインに載っている、経過年数の扱いの例です。

部位・設備	経過年数の扱い
壁紙（クロス）、カーペット、クッションフロア、畳床	6年で残存価値1円とする
エアコン、冷蔵庫、ガスレンジ、インターホン	耐用年数6年
流し台	耐用年数5年
便器・洗面台などの給排水・衛生設備	耐用年数15年
畳表、襖紙、障子紙	消耗品なので経過年数は考えない
フローリングの部分補修	経過年数は考えない
鍵の紛失による交換	経過年数は考えず、交換費用相当分を借主が負担

直す範囲は「傷のある部分」が基本

修繕の範囲にも考え方があります。ガイドラインでは、借主の負担はできるだけ傷のある部分の補修費に限り、工事ができる最小の単位を基本とするとしています。

壁紙は㎡単位が望ましいとしつつ、傷を付けた箇所を含む一面分までは張り替え費用を借主負担としてもやむを得ない、という整理です。部屋全体の張り替え費用がそのまま請求されているときは、範囲の根拠を聞いてみる価値があります。一方で、喫煙によって部屋全体のクロスが変色したり臭いが付いたりした場合は、部屋全体のクリーニングや張り替え費用を借主負担とするのが妥当とされています。

床は、畳が原則1枚単位、フローリングが原則㎡単位です。床について、色や模様を合わせるための費用は借主の負担としない、とも書かれています。

敷金はいつ、いくら返ってくる？（民法622条の2）

敷金は、部屋を明け渡したあとに、未払いの家賃などを差し引いた残りが返ってくるお金です。改正民法622条の2で、敷金の定義と返し方が条文になりました。

• 「保証金」など呼び方が違っても、家賃などの支払いを担保するために借主が貸主に預けるお金は敷金にあたる
• 貸主は、賃貸借が終わって部屋の返還を受けたとき、敷金から借主が払うべき金額を差し引いた残りを返さなければならない
• 借主の側から「滞納した家賃を敷金で払ったことにしてほしい」と求めることはできない

原状回復費用は、この「差し引かれるもの」に入ります。逆に言えば、通常損耗の分まで差し引かれていないかを確かめるのが、敷金精算の見どころです。

条文が定めているのは「明け渡してから返す」という順番で、何日以内という期限までは書かれていません。いつ返るかは契約書で確認してください。敷金を預けない契約の場合は、退去時に精算して支払う形になります。その注意点は敷金・礼金ゼロ物件の注意点で書いています。

特約があると負担は変わる？有効になりやすい条件

契約書に「退去時のクリーニング費用は借主負担」などの特約があると、ここまでの原則とは負担が変わることがあります。ガイドラインも、法律に反しない範囲で特約を設けることは契約自由の原則から認められる、としています。

ただし、通常損耗まで借主に負担させる特約は、次の3つの要件を満たしていないと効力を争われることがある、とされています。

1. 特約が必要で、暴利的でないなど、客観的・合理的な理由があること
2. 借主が、通常の原状回復義務を超えた修繕などの義務を負うことを認識していること
3. 借主が、その義務を負うという意思表示をしていること

ガイドラインが紹介している最高裁の判断でも、借主が負担する通常損耗の範囲が契約書に具体的に書かれているか、口頭で説明されて借主がはっきり認識し合意したと認められるなど、明確な合意が必要とされています。書いてあれば何でも有効、というわけではありません。

クリーニング特約はどう判断される？

ガイドラインのQ&Aでは、クリーニング特約は、借主が負担する内容・範囲が示されているか、通常損耗分も負担させる趣旨とその範囲が明記または口頭で説明されているか、費用として妥当か、といった点から有効・無効が判断されるとしています。

紹介されている裁判例には、金額が明記され、契約時に説明もされていた特約を有効としたものと、「ルームクリーニングに要する費用は借主が負担する」とだけ書かれた特約を、通常損耗まで負担させるものとは言えないとしたものの両方があります。

現場の感覚で言うと、「退去時クリーニング費用 ○万円（税別）」のように金額が書かれ、契約前に説明を受けたものは、払う前提で考えておくのが現実的です。大事なのは、契約する前にその金額を知っていること。特約は、申込の前に読んでおきたい項目です。

東京の物件なら「東京ルール」の説明がある

東京都には「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」（賃貸住宅紛争防止条例、いわゆる東京ルール）があります。都内の居住用の賃貸住宅で宅建業者が仲介や代理をする場合、宅建業者は重要事項説明にあわせて、次のことを書面を交付して説明しなければなりません。

• 退去時の損耗などの復旧（原状回復）の基本的な考え方
• 入居中の修繕の基本的な考え方
• 実際の契約で借主が負担する内容（特約の有無や内容など）
• 入居中の設備の修繕や維持管理の連絡先

対象は2004年10月1日以降の新しい契約で、更新の契約は対象外です。2022年5月18日からは、電子メールなどで書面を受け取る方法も認められています。

重要事項説明は契約の前に行うものなので、この説明も契約の前に受けることになります。読み飛ばされがちですが、退去時に何を払うことになるかがここに書いてあります。契約までのどの段階で何を受け取るかは申込から入居までの流れにまとめています。

入居時と退去時にやること

ガイドラインは、トラブルの大きな原因として、入居時と退去時の物件の確認が不十分なことを挙げています。そのうえで、チェックリストを使った立ち会いでの確認や、写真を撮るなどの方法を勧めていて、こうした記録は後で訴訟になった場合にも証拠になりうるとしています。

入居したらすぐ：写真とメモで記録する

• 荷物を入れる前に、床・壁・建具・水回り・設備を撮影する
• 傷や汚れは、場所が分かる引きの写真と、寄りの写真をセットで撮る
• 撮影日が分かる形で保存し、気になる箇所は管理会社にメールなどで伝えておく
• エアコン・給湯器・換気扇などが動くかを確かめる

国民生活センターも、入居時に貸主側と一緒に確認し、写真やメモで記録を残すよう呼びかけています。内見の段階で見ておきたい点は内見チェックリストにまとめています。

住んでいる間：不具合はすぐ連絡する

結露や水漏れを放置して傷みが広がると、借主の負担と判断されることがあります。国民生活センターも、不具合が起きたらすぐ貸主側に連絡し、無断で修繕しないよう案内しています。

退去するとき：立ち会いと見積もりの内訳

• 通常の清掃（ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回りや換気扇・レンジ回りの油汚れ落とし）を済ませておく
• 立ち会いでは、入居時の写真と見比べながら一緒に確認し、退去時の状態も撮影しておく
• 負担の内容や金額が書かれた書類にサインを求められたら、内容を読んでから。分からなければ持ち帰って確認したいと伝える
• 見積もりや請求は、項目ごとの単価・数量（㎡数など）・負担割合が分かる内訳でもらう

ガイドラインのQ&Aでは、敷金から原状回復費用を差し引く場合、貸主はその具体的な根拠を明らかにする必要があり、借主は明細を求めて説明を受けることができる、としています。

退去費用で揉めたときの相談先は？

1. 管理会社・貸主と話し合う。内訳と根拠を聞き、ガイドラインの考え方と照らし合わせます。
2. 消費生活センターに相談する。消費者ホットライン「188」に電話すると、最寄りの消費生活センターなどを案内してもらえます。
3. 東京都の窓口。都内の物件なら、東京都住宅政策本部の不動産業課が賃貸住宅の相談を受け付けています。
4. 裁判所の手続。話し合いで解決しないときは、簡易裁判所での民事調停や、60万円以下の金銭の支払いを求める少額訴訟という手続もあります。少額訴訟は原則1回の審理で判決が出る手続です。

退去費用は、部屋を出るときではなく、入るときにほとんど決まっています。契約前に特約を読み、入居した日に写真を撮る。この2つをしておけば、退去のときに自分の負担を落ち着いて確かめられます。契約書で分からない言葉が出てきたら、賃貸の用語集も使ってください。