敷金・礼金ゼロ物件の注意点｜違約金・クリーニング代と契約前の確認

「敷金も礼金もゼロなら、初期費用はかなり抑えられる」。その通りで、敷金・礼金ゼロの物件は、お部屋探しの有力な選択肢です。

ただ、ゼロになるのはその2つだけで、代わりに別の条件が付いていることがよくあります。ここでは、ゼロ物件を選ぶ前に知っておきたいことを、仲介する側から正直に書きます。

敷金・礼金ゼロでも初期費用はゼロにならない

敷金・礼金がゼロでも、仲介手数料・前家賃・保証会社の利用料・火災保険料・鍵交換費などはかかるため、初期費用はゼロにはなりません。減るのは敷金と礼金の分だけで、ほかの項目はふつうの物件と同じように残ります。

敷金と礼金はそもそも何が違う？

2つは性格がまったく違うお金です。

• 敷金：貸主に預けるお金です。民法622条の2では、呼び方を問わず、家賃などの支払いを担保するために借主が貸主に渡すお金を敷金としています。退去して部屋を明け渡したあと、未払いの家賃などを差し引いた残りが返ってきます。
• 礼金：貸主に支払うお金で、一般的には返ってきません。

つまり、礼金ゼロは純粋に支払いが減る話で、敷金ゼロは「預けるお金がない」という話です。敷金ゼロの場合、退去時に差し引くものがないので、退去費用はそのときに精算して払うことになります（後で詳しく書きます）。

なお、「敷金ゼロ」と書かれていても、「保証金」など別の名前で預け金を求められる契約もありえます。見積もりに預け金にあたる項目がないかは見ておいてください。

ゼロ物件でも残る費用

項目	ゼロ物件での扱い
仲介手数料	ふつうの物件と同じようにかかる
前家賃（入居月の日割りを含む）	かかる
保証会社の初回保証料	加入が条件ならかかる
火災保険料	かかる（自分で保険を選べる物件もある）
鍵交換費	物件による
クリーニング費用の先払い	物件による（退去時の分を契約時に払う形もある）

それぞれの目安は賃貸の初期費用の記事で家賃8万円の例を使って書いています。ゼロ物件を見るときも、まずは項目ごとの総額見積もりを出してもらうのが出発点です。

敷金・礼金ゼロ物件によくある条件（注意点）

ゼロ物件のすべてに付くわけではなく、内容も物件ごとに違います。そのうえで、よく見かけるものを挙げます。

1. 短期解約違約金

決められた期間より前に解約すると、違約金がかかるという特約です。たとえば「1年未満の解約で家賃1ヶ月分」のような定め方が見られますが、期間も金額も物件によって違います。2年未満まで対象にしているものや、期間によって金額が段階的に変わるものもあります。

貸主の側から見ると、礼金なしで募集した部屋をすぐに解約されると、次の募集にかかる費用を回収できません。短期解約違約金は、そうした事情から付けられることの多い特約です。

確かめたいのは次の3点です。

• 対象になる期間（何ヶ月未満の解約か）と、その期間をいつから数えるか（契約開始日か入居日か）
• 金額（家賃何ヶ月分か、管理費・共益費を含むか）
• 解約の予告期間（1ヶ月前など）とあわせて、実際にいくらになるか

なお、消費者契約法が適用される契約（貸主が事業者の場合など）では、同法9条に、契約の解除にともなう違約金のうち、同じ種類の契約で事業者に生じる平均的な損害の額を超える部分を無効とする規定があります。また、違約金を請求する事業者は、消費者から求められたら算定の根拠の概要を説明するよう努めなければならない、とされています。とはいえ、まずは契約前に条件を知っておくことが何よりの対策です。

2. 退去時クリーニング費用などの特約

「退去時のクリーニング費用は借主負担（○万円）」という特約も、ゼロ物件でよく見かけます。

国土交通省のガイドラインでは、借主が通常の清掃をしていれば、次の入居者のための全体のハウスクリーニングは貸主の負担とするのが妥当、という考え方です。ただし、負担の内容や金額が契約書に明記され、契約前に説明を受けて合意した特約がある場合は、借主の負担になることがあります。特約が有効になりやすい条件は退去費用と原状回復の記事で詳しく書いています。

見るポイントは、金額が書いてあるか、税込か税別か、エアコンの洗浄など別の項目が並んでいないか、です。国民生活センターも、契約前に「ハウスクリーニング費用は全額借主負担」といった退去時の費用負担を必ず確認するよう呼びかけています。

3. 保証会社の加入が条件

敷金という担保がない分、保証会社への加入が条件になっていることがよくあります。その場合、契約時の初回保証料に加えて、1年ごとなどの更新料がかかることがあります。金額や仕組みは保証会社と物件によります。

保証会社は家賃の支払いを立て替えるもので、立て替えてもらった分は後で借主に請求されます。払わなくてよくなる仕組みではありません。審査があることも含めて、保証会社の記事で説明しています。

4. 家賃がやや高めに設定されている場合がある

敷金・礼金を取らない分を、毎月の家賃に少し上乗せしている物件もあります。すべてがそうではありませんが、比べ方は覚えておいて損はありません。

たとえば、礼金1ヶ月分（8万円）がない代わりに、家賃が月3,000円高いとします。2年住むと差は7万2,000円で、ほぼ同じです。3年住めば10万8,000円になり、礼金を払うほうが安くなります。住む予定の期間で総額を比べるのがコツです。当サイトに掲載中の物件の家賃の中央値は、区別・駅別・間取り別に家賃・初期費用のデータで見られるので、比べる目安にしてください。

5. ほかにも見ておきたいこと（物件による）

• 退去時の費用（クロスの張り替えや鍵の交換など）を定額で決めた特約がないか
• 見積もりに入っている消毒・抗菌施工や駆けつけサービスなどが、必須か任意か
• 火災保険を自分で選べるか

敷金ゼロのとき、退去費用はどう払う？

敷金がない場合、原状回復費用やクリーニング費用、未払いの家賃などは、退去時に精算して請求され、その金額を借主が支払います。敷金から差し引かれる代わりに、精算書が届いて振り込む形が一般的です。

ここで大事なのは、敷金がないからといって、借主が負担する範囲が広がるわけではないことです。2020年4月施行の改正民法621条で、借主は通常の使用で生じた損耗や経年変化まで元に戻す義務を負わないことが条文になりました。国のガイドラインの経過年数の考え方（壁紙は6年で残存価値1円など）も、敷金の有無に関係なく同じです。

そのうえで、敷金ゼロならではの備えがあります。

• 退去の月はお金が重なる。最後の家賃、退去費用、引っ越し代、次の部屋の初期費用が同じ時期に来ます。クリーニング特約の金額くらいは、あらかじめ取り分けておくと安心です。
• 入居時の写真がそのまま身を守る。入居した日に床・壁・設備を撮っておけば、もともとあった傷を請求されたときに説明できます。
• 請求は内訳でもらう。項目ごとの単価・数量・負担割合が分かる形で受け取り、納得できない点は説明を求めます。それでも解決しない場合は、消費者ホットライン188で最寄りの消費生活センターに相談できます。

敷金・礼金ゼロ物件が向いている人・向かない人

向いている人	向かない人
引っ越しのときの手元資金を抑えたい人	転勤・進学などで1年以内に引っ越す可能性がある人
違約金の期間を過ぎるまで住む予定がはっきりしている人	長く住む予定で、家賃の上乗せが総額で効いてくる人
入居時に写真を撮るなど、記録をきちんと残せる人	退去時にまとまった支払いをするのが難しい人
退去時の精算費用を見込んで、お金を取り分けておける人	ペットや室内での喫煙など、退去時の負担が大きくなりやすい暮らし方の人

ペットによる傷や臭い、喫煙によるヤニや臭いは、ガイドラインでも借主の負担と判断されることが多い例として挙がっています。そもそもペットや喫煙が契約で認められているかも含めて、事前に確かめてください。

契約前に確かめる項目のチェックリスト

申込の前に、次の項目を見積もりと契約書（特約の欄）で確かめておくと安心です。

• 初期費用の総額見積もりを、項目ごとにもらったか
• 「保証金」など、敷金の代わりになる預け金がないか
• 短期解約違約金の有無、対象の期間、期間の数え始め、金額
• 解約の予告期間（何ヶ月前までに伝えるか）
• 退去時クリーニング費用などの特約の有無と金額（税込か税別か）
• 退去時に借主が負担する範囲（東京都内の物件なら、宅建業者が契約前に交付する、いわゆる東京ルールの説明書面にも書かれています）
• 保証会社の加入条件、初回保証料、更新のときの費用
• 家賃と管理費が、周辺の似た条件の部屋と比べて高すぎないか
• 更新料の有無と金額
• 見積もりのオプションが必須か任意か、火災保険を自分で選べるか

東京ルールは「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」のことで、都内の居住用の賃貸住宅を宅建業者が仲介などする場合に、原状回復の考え方や、実際の契約で借主が負担する内容（特約の有無や内容など）を、重要事項説明にあわせて書面で説明することを求めています。

敷金・礼金ゼロ物件は、「入るときに安く、出るときに精算する」形の契約です。悪い仕組みではなく、条件を知ったうえで選べば、手元のお金を残しやすい選択肢です。見るべきは「ゼロ」という表示ではなく、住む期間を通して払う総額と、退去するときの約束ごとです。