家賃保証会社とは？保証料の仕組み・審査・連帯保証人との違い

賃貸の見積もりを見ると、たいてい「保証会社利用料」や「保証料」という項目が入っています。払うのは自分なのに、何を保証してもらっているのかよく分からない、という声をよく聞きます。ここでは家賃保証会社の仕組みと、お金がかかる理由、知っておきたい注意点を整理します。

家賃保証会社とは

家賃保証会社とは、借主が家賃を払えなかったときに、貸主へ家賃を立て替えて支払い、その分を後から借主に請求する会社です。かつて親族などの連帯保証人が担っていた役割を、会社が引き受ける仕組みです。

借主は保証会社と「保証委託契約」を結び、保証料を払います。その見返りとして、保証会社が貸主に対して家賃の支払いを保証します。

立て替えてもらった家賃は借主が返す

誤解されやすいのですが、保証会社が立て替えたからといって、その家賃を払わなくてよくなるわけではありません。保証会社は立て替えた金額を借主に請求します。保証料は「滞納したときの保険料」ではなく、「貸主に対して支払いを保証してもらうための手数料」と考えたほうが実態に近いです。

保証の範囲は家賃だけとは限らず、契約によっては管理費や共益費、退去時の原状回復費用などが含まれることもあります。どこまでが対象かは保証委託契約書で確認できます。

国の登録制度がある

家賃債務保証の業務を適正にするため、国土交通省は2017年10月25日に家賃債務保証業者の登録制度を始めました。登録は任意で、登録していない会社も営業できますが、国土交通省のサイトでは登録業者の一覧が公開されています。

保証料はいくら？初回保証料と更新保証料の仕組み

保証料は、契約時に払う初回保証料と、1年ごとなどに払う更新保証料が基本です。金額は保証会社とプランによって違い、初回は月額賃料等の数十%〜1ヶ月分程度のプランが多く見られます。

項目	払う時期	内容
初回保証料	契約時	月額賃料等に対する割合で決まることが多い
更新保証料	1年ごとなど	定額のプランや、割合で決まるプランがある
月額型の保証料	毎月	家賃と一緒に少額ずつ払うプランもある

ここでいう「月額賃料等」に、管理費・共益費・駐車場代などのどこまでを含めるかもプランによって違います。同じ家賃の部屋でも、管理費の高い部屋では保証料が高くなることがあります。

保証料は多くの場合借主が負担し、途中で解約しても戻らないプランが一般的です。初期費用の中では見落とされがちですが、家賃8万円の部屋なら数万円になることもある項目です。初期費用全体の内訳は初期費用の記事で、自分の見積もりが妥当かは初期費用チェックで確かめられます。

連帯保証人との違い

連帯保証人は、借主が払わなかった家賃などを、借主とほぼ同じ立場で支払う責任を負う個人です。保証会社とは、誰が・どのような条件で保証するかが違います。

	連帯保証人	家賃保証会社
誰が保証するか	親族などの個人	会社
費用	通常はかからない	保証料がかかる
保証の上限	契約で定める極度額まで	保証委託契約の内容による
頼む相手	自分で探してお願いする	審査に通れば利用できる

物件によっては、保証会社の利用と連帯保証人の両方を求められることや、保証会社を使う代わりに緊急連絡先だけを出せばよいこともあります。条件は物件ごとに違います。

2020年4月の民法改正と極度額

2020年4月1日に施行された改正民法で、個人が賃貸の連帯保証人になるような「根保証」の契約は、保証の上限額（極度額）を定めなければ効力を生じないことになりました（民法465条の2）。

賃貸の連帯保証は「根保証」

賃貸の連帯保証は、これから発生する家賃や、退去時の原状回復費用、損害賠償など、契約の時点では金額が決まっていない債務をまとめて保証します。このように、一定の範囲に属する不特定の債務を保証する契約を「根保証契約」といい、保証人が法人でないものを「個人根保証契約」といいます。

改正後の民法では、個人根保証契約の保証人は、契約で定めた極度額を限度として責任を負い、極度額を定めなければ契約は効力を生じません。極度額は書面（または電磁的記録）で定める必要があります（民法465条の2第3項、446条第2項・第3項）。

保証人を守るためのほかのルール

いまの民法には、保証人を守るためのルールがほかにもあります。たとえば個人根保証契約では、借主や保証人が亡くなった場合には、保証する元本がその時点で確定します（民法465条の4）。また、借主から頼まれて保証人になった人が求めれば、貸主は家賃の滞納があるかどうかなどの情報を提供しなければなりません（民法458条の2）。

保証会社の利用が広がった背景の一つ

極度額を書面で定める必要が出たことで、連帯保証人をお願いする側・される側の双方にとって、保証の重さが金額ではっきり見えるようになりました。保証人を頼みにくくなったことが、保証会社の利用が広がった背景の一つと言われます。

国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」も、改正民法を見すえて2018年3月に改定され、極度額の記載欄を設けた連帯保証人型と、家賃債務保証業者型の2種類が用意されています。

保証会社は自分で選べる？

多くの物件では、貸主や管理会社が使う保証会社が指定されていて、借主が自由に選ぶことはできません。複数の保証会社の中から選べる物件もあります。

指定の保証会社の審査に通らなかった場合、同じ物件で別の保証会社を使えるかどうかは、貸主や管理会社の判断によります。気になる場合は、申込の前にどの保証会社を使う物件なのか、ほかの選択肢があるのかを確認してください。

保証会社の審査の種類

保証会社の審査基準は会社ごとに違い、公開されていません。一般には、運営する会社の成り立ちによって、次のように分けて説明されることがあります。

• 信販系：クレジットカードやローンを扱う信販会社のグループ。審査の際に、クレジットやローンの支払い状況を確認する場合があると言われます。
• 業界団体に加盟する会社：加盟する会社同士で、過去の滞納などの情報を共有する仕組みを持つ場合があると言われます。
• 独立系：上のどちらにも当てはまらない会社。

どの種類の保証会社を使うかは物件ごとに決まっているため、借主が種類を選んで申し込めることは多くありません。入居審査全体の流れや、通りにくいときの準備は入居審査の記事にまとめています。

家賃を滞納したらどうなる？

家賃が期日までに払われないと、保証会社が貸主に立て替えて支払い、その金額を借主に請求します。一般的な流れは次のとおりです。

1. 家賃の引き落としや振り込みが確認できない
2. 保証会社が貸主に家賃を立て替えて支払う
3. 保証会社から借主に連絡が来て、立て替えた金額の支払いを求められる
4. 契約によっては、立て替えた家賃に加えて手数料や遅延損害金がかかる
5. 滞納が続くと、賃貸借契約の解除や部屋の明け渡しにつながるおそれがある

立て替えや滞納の記録は保証会社に残り、次に部屋を借りるときの審査で不利になることがあります。

契約書の条項にも目を通す

2022年12月12日の最高裁判決で、ある家賃保証会社の契約条項のうち、家賃の支払いが遅れたときに保証会社が無催告で賃貸借契約を解除できるとする条項と、一定の条件で部屋の明け渡しがあったものとみなす条項が、消費者契約法10条に当たるとして使用を差し止められました。国土交通省は、登録業者に同様の条項を使わないよう求め、借主にも保証委託契約を結ぶときは内容を十分に確認するよう呼びかけています。

保証委託契約書は、賃貸借契約書と別の書類として渡されることが多く、読み飛ばされがちです。署名の前に、保証の範囲、保証料、滞納したときの扱いを確認してください。

払えなくなりそうなら、先に連絡を

収入が減った、急な出費があったなどで支払いが難しくなりそうなときは、期日が過ぎる前に管理会社や保証会社に相談してください。黙って滞納するより、早めに事情を伝えたほうが取れる手段は多くなります。対応に納得できない場合は、消費者ホットライン（188）から最寄りの消費生活センターに相談することもできます。

最後に

家賃保証会社は、借主にとっては「保証人を探さなくても部屋を借りられる」仕組みであり、貸主にとっては「家賃が止まらない」仕組みです。そのぶん保証料という費用がかかり、立て替えてもらったお金は自分で返す必要があります。見積もりに保証料の項目があったら、金額だけでなく、どの保証会社の、どんなプランなのかまで確認しておくと安心です。