賃貸の仲介手数料はいくらが上限？「1.1ヶ月」と「無料」の仕組み

初期費用の見積もりの中で、何の対価なのかがいちばん見えにくいのが仲介手数料です。家賃1ヶ月分の会社もあれば、半額や無料をうたう会社もあります。

ここでは、法律で決まっている上限と、金額に差が出る仕組みを、仲介をする側から正直に説明します。

賃貸の仲介手数料の上限はいくら？

賃貸の仲介手数料の上限は、貸主と借主から受け取る合計で「家賃1ヶ月分＋消費税」です。居住用の部屋では、借主の承諾がなければ、借主から受け取れるのは「家賃0.5ヶ月分＋消費税」までです。

根拠は宅建業法46条と国土交通省の告示

宅地建物取引業法46条は、不動産会社が受け取れる報酬の額は国土交通大臣が定めること、そしてその額を超えて受け取ってはならないことを定めています。具体的な額を決めているのが、国土交通省の「報酬告示」（昭和45年建設省告示第1552号）です。

告示の「貸借の媒介」の部分を要約すると、次のとおりです。

• 貸主と借主の双方から受け取る報酬の合計は、家賃の1ヶ月分の1.1倍以内（消費税込み）
• 居住用の建物の賃貸借では、依頼者の一方から受け取れる報酬は、仲介の依頼を受けるにあたって承諾を得ている場合を除き、家賃の1ヶ月分の0.55倍以内

あわせて、宅建業法47条は「不当に高額の報酬を要求する行為」を禁じています。また、不動産会社は事務所ごとに、この報酬額を見やすい場所に掲示しなければなりません（46条4項）。お店の壁に貼ってある報酬額の表がそれです。

「0.55ヶ月」「1.1ヶ月」は消費税込みの数字

見積もりでよく見る「0.55ヶ月」「1.1ヶ月」という半端な数字は、消費税10%を含めた数字です。0.5ヶ月分に消費税を足すと0.55ヶ月分、1ヶ月分に足すと1.1ヶ月分になります。告示も、消費税込みの上限として書かれています（不動産会社が消費税の免税事業者の場合は、計算の仕方が少し変わります）。

家賃ごとの上限は次のとおりです。告示では、計算のもとになる家賃は消費税相当額を含まない額とされています。

家賃	0.55ヶ月分（税込）	1.1ヶ月分（税込）
6万円	33,000円	66,000円
8万円	44,000円	88,000円
10万円	55,000円	110,000円
12万円	66,000円	132,000円

0.55ヶ月のルールは「居住用」だけ

借主から受け取れる額を0.55ヶ月分に抑えるルールは、居住用の建物の賃貸借に限ったものです。国土交通省の解釈では、ここでいう居住用は「専ら居住の用に供する建物」で、事務所や店舗を兼ねるものは含まれないとされています。事務所や店舗として借りる場合は、貸主と借主の合計1.1ヶ月分という上限だけがかかります。

なお、令和6年の告示改正で、長い間使われていない空き家などを仲介する場合の特例ができました。貸主側から受け取れる報酬の上限を引き上げるもので、借主側の上限（承諾がなければ0.55ヶ月分）は変わりません。

仲介手数料1.1ヶ月分を払うのはどんなとき？

借主が1.1ヶ月分を払うのは、仲介の依頼をする時点で、0.55ヶ月分を超える額を払うことを借主が承諾している場合です。承諾がなければ、借主から受け取れるのは0.55ヶ月分までです。

承諾は「依頼する時点」で必要

国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、この承諾は不動産会社が仲介の依頼を受けるにあたって得ておく必要があり、依頼の後に承諾を得ても告示のいう承諾にはあたらない、としています。裁判でも、承諾は仲介の依頼を受ける時点で必要だと判断した例があります。

実際には、申込書や媒介の依頼書などに仲介手数料の額が書かれていて、そこへの署名をもって承諾とすることが多いです。気をつけたいのは、申込も済み、契約の直前になってはじめて「仲介手数料は1.1ヶ月分です」と知らされるケースです。

署名の前に確かめたいこと

• 見積もりの仲介手数料は、家賃の何ヶ月分か
• 0.55ヶ月分を超える場合、いつ・どの書面で承諾したことになっているか
• 署名する書類に、仲介手数料の金額や「何ヶ月分」が書かれているか

申込から契約までにどんな書類に署名するのかは、申込から入居までの流れでまとめています。

「仲介手数料無料」「半額」はなぜできる？

上限は貸主と借主の「合計」で決まっているので、貸主側から報酬を受け取れれば、借主の負担を下げたり、ゼロにしたりできます。違法な値引きではなく、告示の範囲内で配分を変えているということです。

合計の範囲内なら、配分は自由

国土交通省の解釈では、貸借の仲介の報酬は合計の上限だけが決められていて、合計が上限の範囲内なら、貸主と借主からどんな割合で受け取ってもよく、一方からだけ受け取ることもできる、とされています。

たとえば、借主から0円、貸主から1.1ヶ月分という形も、居住用であれば貸主の承諾を得ていれば上限の範囲内です。これが「仲介手数料無料」の基本的な仕組みです。

「半額」は、承諾がない場合の原則どおり

0.55ヶ月分というのは、承諾がない場合に借主から受け取れる上限そのものです。つまり「半額」は、法律の原則どおりの金額ともいえます。値引きの表示があるかどうかより、見積もりに書かれた「何ヶ月分」を見るほうが確実です。

貸主側からの広告料という収入

告示は、決められた報酬のほかには報酬を受け取れないとしたうえで、「依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額」は別だと定めています。賃貸の現場では、貸主や管理会社が入居者を募集するときに、広告料などの名目で仲介会社に費用を支払う物件があります。

こうした物件では、借主の仲介手数料を下げても、仲介会社の収入が成り立つことがあります。仕組みとしては珍しいものではなく、それだけで悪いとはいえません。ただ、借りる側として知っておいてよいことが2つあります。

• 紹介される物件が、仲介会社の収入が多い物件に寄る可能性はある。 構造としてそうなり得るので、勧められた理由が自分の条件に合っているかで判断してください。
• 仲介手数料が下がっても、別の名目の費用が乗っていないか。 国土交通省の解釈では、告示の報酬と、依頼による広告の料金のほかに、いわゆる案内料や申込料などを報酬として受け取ることはできないとされています。見積もりに見慣れない費用があれば、何の費用か、外せるものかを聞いてください。

結局のところ、比べるべきは仲介手数料の1行ではなく、初期費用の総額です。内訳の見方は賃貸の初期費用の内訳で、手元の見積もりの確認は初期費用チェックでできます。

仲介手数料は交渉できる？考え方

上限の範囲内で金額を決めるのは不動産会社と依頼者の話し合いなので、交渉すること自体はできます。ただし、いつ、何と引き換えに話すかで結果は変わります。

交渉するなら申込の前に

承諾は依頼する時点で必要とされているので、金額の確認と相談は、申込の前、見積もりの段階でするのが現実的です。書類に署名した後で「やはり下げてほしい」と言っても、話はまとまりにくくなります。

聞き方は、たとえばこうです。

• 「この物件の仲介手数料は何ヶ月分ですか。0.55ヶ月分を超える場合、承諾はどの書面でとりますか」
• 「初期費用の総額と内訳を、申込の前に出してもらえますか」

手数料の安さだけで会社を選ばない

仲介手数料は、物件の紹介、内見の段取り、貸主との条件交渉、重要事項の説明、契約の手続きといった仕事への対価です。手数料を下げてもらった分、ほかの費用が増えたり、確認が雑になったりするなら意味がありません。

また、物件や時期によっては、仲介手数料よりも礼金やフリーレントといった貸主側の条件のほうが、交渉で動く幅が大きいこともあります。どこを交渉するかは、総額を見てから決めるのがおすすめです。

さいごに

仲介手数料は、上限が法律で決まっている数少ない費用です。上限を知り、何ヶ月分かを申込の前に確かめ、総額で比べる。この3つを押さえておけば、「無料」や「半額」という言葉に振り回されずに選べます。見積もりの数字に納得してから申し込んでください。