賃貸の入居審査とは？誰が何を見るか、日数と通りにくい時の準備

気に入った部屋に申し込んだあと、多くの人がいちばん落ち着かないのが「審査に通るかどうか」です。何を見られているのか分からないまま待つのは不安なものです。ここでは、入居審査で実際に何が行われているのかを、申込を取りまとめる側から正直に説明します。

賃貸の入居審査とは

入居審査とは、申込をした人が家賃を払い続けられるか、ルールを守って住んでもらえるかを、貸主の側が契約の前に確かめる手続きです。審査に通らないと、契約には進めません。

貸主にとって部屋を貸すことは、数年単位で家賃を受け取る約束をすることです。途中で家賃が止まったり、近隣とのトラブルが起きたりすると損失が大きいため、申込の段階で確かめておきたい、というのが審査の理由です。

誰が審査するのか

審査は1か所ではなく、いくつかの立場が関わります。

審査する人	主に見ること
貸主（大家さん）	最終的に貸すかどうか。人物や入居の目的なども含めて判断します
管理会社	貸主の代わりに申込内容を確認し、貸主に意見を伝えます
家賃保証会社	家賃を立て替えることになった場合に、回収できる見込みがあるか

いまは多くの物件で家賃保証会社の利用が条件になっているため、実際には「保証会社の審査」と「管理会社・貸主の審査」の両方に通る必要があります。保証会社の仕組みは家賃保証会社の記事で詳しく説明しています。

私たちのような仲介会社は、審査の結果を決める立場にはありません。申込書と書類を取りまとめて先方に渡し、確認の質問に答え、結果をお伝えする役割です。

入居審査で見られること

入居審査で主に見られるのは、収入と家賃のバランス、勤務先や勤続年数、本人確認、過去の家賃滞納などです。ただし、どこをどれだけ重く見るかは貸主・管理会社・保証会社ごとに違い、具体的な基準は公開されていません。以下は一般的な傾向として読んでください。

収入と家賃のバランス

いちばん基本になるのがここです。一般的には「家賃は月収の3分の1程度まで」が目安と言われます。月収24万円なら家賃8万円前後です。額面と手取りのどちらで見るか、管理費を含めるかなども会社によって違います。

目安を超えたら即不可というわけではなく、逆に目安の範囲内なら通るという保証もありません。あくまで判断材料のひとつです。自分の収入に対してどのくらいの家賃が無理のない範囲かは、適正家賃診断で確かめられます。

勤務先・勤続年数・雇用形態

収入がこの先も続きそうかを見るために、勤務先や勤続年数、正社員・契約社員・派遣・自営業などの働き方が確認されます。勤務先に在籍しているかを電話で確かめる「在籍確認」が行われることもあります。

本人確認

申込をした人が実在し、書類の内容と一致しているかを確認します。運転免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類の提出に加えて、本人の携帯電話に確認の電話がかかってくることがよくあります。

過去の家賃滞納など

過去に家賃の滞納や、保証会社による立て替えがあったかどうかも見られることがあります。保証会社によっては、クレジットやローンの支払い状況を確認する場合もあると言われます。

申込の内容と書類のつじつま

意外と見落とされがちなのがここです。申込書に書いた年収と収入証明の金額、勤続年数と在籍確認の結果などが食い違っていると、それだけで不安材料になります。

入居審査にかかる日数は？

申込から結果が出るまでは、数日〜1週間程度が目安です。ただし物件によって違います。

保証会社の審査が終わってから管理会社や貸主の審査に進む物件では、そのぶん時間がかかります。ほかにも、次のような理由で延びることがあります。

• 確認の電話に出られず、本人確認や在籍確認が終わらない
• 書類に不足や読み取れない箇所があり、出し直しになる
• 土日祝日や、引っ越しが集中する1〜3月の繁忙期にあたる
• 貸主が個人で、連絡がつくまでに時間がかかる

知らない番号からの電話に出ない人は多いのですが、申込後しばらくは保証会社や管理会社から連絡が来る前提で、出られるようにしておくと進みが早くなります。申込から入居までの全体の流れは申込から入居までの記事にまとめています。

入居審査の必要書類

求められる書類は物件と会社によって違いますが、よく求められるのは次のようなものです。

書類	例
本人確認書類	運転免許証、マイナンバーカード（表面）、パスポートなど
収入を示す書類	源泉徴収票、課税証明書、確定申告書の控え、給与明細など
勤務の状況を示す書類	転職直後なら内定通知書や雇用契約書など
学生の場合	学生証、合格通知書など。保護者の情報を求められることが多い
連帯保証人が必要な場合	連帯保証人の本人確認書類、収入を示す書類など

申込の段階では本人確認書類だけで足り、収入を示す書類は審査の途中で求められる、という進み方もあります。何が必要かは申込の前に確認し、すぐ出せるように手元にそろえておくと、審査の日数を短くできます。

入居審査に通りにくいケースと準備

通りにくくなりやすいのは、たとえば次のような場合です。

• 家賃が収入に対して高い
• 転職したばかり、勤続年数が短い
• 自営業やフリーランスで、開業して間もない
• 求職中で、いまは収入がない
• 過去に家賃やクレジットの支払いが遅れたことがある

当てはまっても、それだけで借りられないわけではありません。次のような準備で、判断材料を増やすことができます。

収入を書類で示す

収入が安定していることは、口頭よりも書類のほうが伝わります。自営業の人は確定申告書の控えを、転職直後の人は内定通知書や雇用契約書を用意すると、収入の見込みを説明しやすくなります。

貯蓄を示す

収入が少ない、または一時的に無い場合でも、預金残高の分かる書類を出すことで、支払い能力の判断材料にしてもらえることがあります。どこまで考慮されるかは会社によります。

連帯保証人を立てる

収入のある親族などに連帯保証人になってもらうと、保証会社を使う物件でも審査の材料が増えます。連帯保証人は借主とほぼ同じ責任を負う重い立場なので、事前によく説明し、了解を得てから頼んでください。

家賃を下げる

効果がいちばん分かりやすいのはこれです。希望の部屋より家賃の低い部屋にすれば、収入とのバランスがそのまま改善します。立地や広さの条件を少しゆるめると、選べる部屋が増えることもあります。

法人契約を使う

会社に社宅や借り上げの制度があれば、会社が借主になる法人契約を使えることがあります。審査の対象が個人ではなく会社になるため、個人の状況によらず進められる場合があります。勤務先の総務などに確認してみてください。

このほか、高齢の人や低額所得の人、子育て世帯などで部屋探しに苦労している場合は、国土交通省の「住宅セーフティネット制度」も選択肢になります。入居を拒まない賃貸住宅として登録された住宅を、専用の情報提供システムで探すことができます。

自分の状況でどんな準備ができるかは、審査とおるかな相談で、匿名のまま相談できます。

申込内容は正直に書いてください

年収を多めに書く、勤務先や同居する人を実際と違う内容で書く、といったことはしないでください。申込内容は収入証明や在籍確認と照らし合わせて確かめられることがあり、食い違いが見つかれば審査に落ちる原因になります。

それだけではありません。契約書には、申込内容に虚偽があった場合に契約を解除できる条項が入っていることがあります。民法でも、うそによって相手を誤解させて結ばせた契約（詐欺による意思表示）は取り消すことができるとされています（民法96条）。入居したあとで発覚して部屋を出ることになれば、引っ越し費用も含めて損失はずっと大きくなります。

不安な点があるなら、隠すのではなく、最初に仲介会社に話してください。転職の予定や収入の事情を先に伝えてもらえれば、それを踏まえて状況に合った物件や準備を一緒に考えることができます。

審査に落ちた理由は教えてもらえる？

通常は教えてもらえません。審査をした保証会社や管理会社は、結果だけを伝え、理由は明らかにしないのが一般的です。仲介会社にも理由は知らされないことがほとんどです。

理由が分からない以上、同じ条件で同じような物件に申し込み直しても、結果が変わる見込みは高くありません。次は、家賃を下げる、連帯保証人を立てる、別の保証会社を使う物件を探す、法人契約を検討するなど、条件のほうを変えて考えるのが現実的です。

最後に

入居審査は、借りる側から見ると「試される」手続きに感じられますが、中身は「この家賃を無理なく払い続けられるか」の確認です。収入に見合った家賃の部屋を選び、書類をそろえ、申込内容を正直に書く。この3つを押さえるだけで、審査の不安はかなり小さくなります。気になることがあれば、申込の前に遠慮なく聞いてください。