賃貸の更新料とは？払う理由・金額の目安と更新時にかかる費用

2年ほど住んだころに届く「契約更新のご案内」。開けてみると、更新料に更新事務手数料、保証会社の更新料、火災保険と並んでいて、思っていたより大きな金額になっていることがあります。

ここでは、更新のときにかかる費用と、それぞれの根拠、入居前に確かめておきたいことをまとめます。

賃貸の更新料とは？

更新料は、賃貸借契約の期間が満了し、契約を更新するときに、借主が貸主に払うお金です。法律で一律に払う義務が決まっているものではなく、契約書に更新料の定めがある場合に、その定めに従って払います。

普通借家は「2年契約」が多い

一般的な賃貸住宅の契約は「普通借家契約」です。契約期間は2年とする物件が多く、その場合は2年ごとに更新の時期がきます。なお、借地借家法29条により、期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがないものとみなされます。

最高裁は更新料の性質をどう説明しているか

最高裁判所は、平成23年7月15日の判決で、更新料は一般に「賃料の補充ないし前払」「賃貸借契約を継続するための対価」などの趣旨を含む複合的な性質のものだ、と説明しています。家賃とは別の名目ですが、貸主にとっては家賃と同じく収入の一部という位置づけです。

東京では更新料のある物件が多いが、物件による

東京の賃貸では、更新料の定めがある物件が多く見られます。金額は家賃の1ヶ月分前後とする契約をよく見かけますが、それより少ない物件や、更新料のない物件もあり、物件によります。地域によっては更新料の習慣があまりないところもあり、同じ判決も、更新料の支払いの例が「一定の地域において」少なからずある、という言い方をしています。

契約書では「新賃料の1ヶ月分」のように書かれることがあります。更新のときに家賃が変わっていれば、変わった後の家賃が基準になる、という意味です。

更新料は払わなければいけない？最高裁の判断

契約書に更新料の定めがはっきり書かれていれば、原則として払う必要があります。最高裁は、契約書に一義的かつ具体的に書かれた更新料の定めは、高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条によって無効にはならない、と判断しています。

判決のあらまし

争われたのは、京都市内の共同住宅の一室の契約です。家賃は月3万8,000円、契約期間は1年で、1年ごとに家賃2ヶ月分の更新料を払う、という定めがありました。借主は、この更新料の定めは消費者契約法10条により無効だとして、払った更新料の返還を求めました。

消費者契約法10条は、消費者の権利を制限したり義務を重くしたりする条項で、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものは無効とする、という規定です。

最高裁は次のように判断しました。

• 更新料の定めが契約書に一義的かつ具体的に記載され、更新料の支払いについて明確な合意がある場合は、借主と貸主の間に、看過できないほどの情報や交渉力の格差があるとはいえない
• そのため、更新料の額が、家賃の額や更新される期間などに照らして高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条で無効にはならない
• この事案（1年ごとに家賃2ヶ月分）でも、特段の事情があるとはいえず、無効にはならない

「何ヶ月分なら高すぎる」という線は示されていない

判決は「高額に過ぎる」を特段の事情の例として挙げているだけで、何ヶ月分を超えたら無効になる、という基準は示していません。また、判決の前提は、契約書に更新料の定めがはっきり書かれ、明確な合意があることです。結局のところ、契約書に何が書かれているかがいちばん大事になります。

自動で更新される「法定更新」とは

借地借家法26条では、契約期間が満了する1年前から6ヶ月前までの間に、どちらからも「更新しない」などの通知がなければ、それまでと同じ条件で契約を更新したものとみなされます。これを法定更新といい、更新後は期間の定めのない契約になります。また、28条により、貸主から更新を断るには正当な事由が必要です。普通借家では、借主が望めば住み続けられるのが原則です。

法定更新のときに更新料が必要かどうかは、契約書の定め方によって判断が分かれることがあり、一概にはいえません。上の判決の事案では、契約書に「法定更新か合意更新かにかかわらず」更新料を払う、と書かれていました。気になる場合は、契約書の文言を確かめてください。

更新のときにかかる費用は更新料だけではない

更新のときには、更新料のほかに、更新事務手数料、保証会社の更新料、火災保険の更新がかかることがあります。どれがかかるか、いくらかは契約によります。

費用	主な支払先	何で決まるか
更新料	貸主	賃貸借契約書の更新料の定め
更新事務手数料	管理会社など	賃貸借契約書の定め
保証会社の更新料	保証会社	保証会社との契約（保証委託契約）
火災保険の更新	保険会社	加入を条件とする契約の定めと、保険の期間

更新事務手数料

更新の書類を作ったり、手続きをしたりする手数料として、管理会社などが請求する費用です。更新料とは別のもので、払う必要があるかは、契約書に定めがあるかどうかで決まります。入居のときの契約書に書かれていない費用を、更新のときに初めて求められた場合は、何を根拠にした請求なのかを確かめてください。

保証会社の更新料

保証会社を利用する契約では、入居時の保証料とは別に、1年ごとや更新のときなど、決まった時期に保証料がかかる契約があります。時期も金額も、保証会社とプランによって違います。仕組みは保証会社のしくみで説明しています。

火災保険

賃貸住宅では、借主が火災保険（家財の補償や、部屋に損害を与えたときの賠償の補償など）に入ることを契約の条件にしている物件が多くあります。保険期間を契約期間に合わせていれば、更新のタイミングで保険も更新することになります。物件によっては、同等の補償の保険を自分で選べる場合もあるので、入居のときに確かめておくと更新時の負担も変わります。

定期借家は更新がない（再契約になる）

定期借家（定期建物賃貸借）は、契約で決めた期間が満了すると、更新されずに終わる契約です。住み続けるには、貸主と借主が合意して、あらためて再契約をする必要があります。

定期借家のルール

借地借家法38条では、定期借家は書面（または電磁的記録）で契約し、貸主はあらかじめ「更新がなく、期間の満了で終わる」ことを書いた書面を交付して説明しなければならない、とされています。この説明がなければ、更新がないという定めは無効になります。

期間が1年以上の定期借家では、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、契約が終わることを借主に通知する必要があります。

再契約は「合意できれば」

国土交通省のQ&Aでも、定期借家は期間の満了で確定的に終わり、双方が合意すれば再契約して住み続けられる、と説明されています。つまり、貸主が再契約に応じなければ、住み続けることはできません。長く住みたい人は、契約前に再契約の可能性や、再契約のときの条件・費用の定めがあるかを聞いておくと安心です。

入居前に確かめておきたい項目

更新の費用は、契約のときにほぼ決まっています。更新の案内が届いてから慌てないよう、入居前に契約書と重要事項説明書で次の点を確かめてください。

• 普通借家か、定期借家か（定期借家なら期間と、再契約の考え方）
• 契約期間は何年か（何年ごとに更新がくるか）
• 更新料の有無と金額（「新賃料の1ヶ月分」など、書き方も）
• 法定更新になった場合の更新料の扱い
• 更新事務手数料の有無と金額
• 保証会社の更新料の時期と金額
• 火災保険の期間と、自分で選べるかどうか
• 更新の手続きの流れ（いつ案内が届き、いつまでに何をするか）

住む予定の年数で考えるのもおすすめです。たとえば家賃8万円で、2年ごとに家賃1ヶ月分の更新料がかかる物件なら、4年住むと更新料は1回分（8万円）です。初期費用だけでなく、住む期間の総額で比べると、物件の見え方が変わります。初期費用のほうの内訳は賃貸の初期費用の内訳で、仲介手数料については仲介手数料の上限と仕組みで説明しています。

さいごに

更新料は、契約書にはっきり書かれていれば払うのが原則で、更新の時になってから減らすのは簡単ではありません。その分、入居前に契約書を読めば、何年後にいくらかかるかはほぼ分かります。更新時の費用まで含めて、納得できる部屋を選んでください。